A Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que trata do condomínio em edificações e da incorporação imobiliária, tem regras específicas para os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas.
Assim, além dos requisitos gerais para a validade de qualquer negócio jurídico (art. 104 do Código Civil) e, obviamente, aqueles específicos a cada espécie de contrato, é necessário que sejam observados aqueles constantes da mencionada Lei nº 4.591/1964.
Entre os requisitos indispensáveis está o quadro-resumo, mencionado no art. 35-A. Sem deixar alternativa, esse dispositivo estabelece que os negócios jurídicos ali mencionados (contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão) que envolvam unidades autônomas de incorporação imobiliária “…deverão ser iniciados por quadro-resumo, que deverá conter”.
São doze incisos do art. 35-A que relacionam os requisitos que o quadro-resumo deverá conter: “I – o preço total a ser pago pelo imóvel; II – o valor da parcela do preço a ser tratada como entrada, a sua forma de pagamento, com destaque para o valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o valor total do contrato; III – o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário; IV – a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas; V – os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um; VI – as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente; VII – as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização; VIII – as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial; IX – o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de conclusão da obra pelo incorporador; X – as informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial quando o vinculem como garantia real do financiamento destinado à construção do investimento; XI – o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente; XII – o termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade prevista no art. 43-A desta Lei”.
Vale lembrar que o art. 35-A foi introduzido na Lei nº 4.591/1964 pela Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018. Por isso, a partir da sua publicação, que ocorreu em 28 de dezembro de 2018, todos os instrumentos firmados envolvendo unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária deverão conter o quadro-resumo.
À falta de qualquer informação mencionada nos diversos incisos acima transcritos, será concedido o prazo de trinta dias para a correção, mediante aditamento. Caso não ocorra o suprimento da falta, restará caracterizada a justa causa para o desfazimento do contrato. É o que está previsto no § 1º do mesmo dispositivo.
Portanto, cabe ao incorporador zelar pela observância de todos os elementos destacados no dispositivo multimencionado, pois a justa causa para o desfazimento do negócio milita em favor do adquirente.
Outrossim, nota-se pelos elementos exigidos que o quadro-resumo nada mais é do que uma síntese das mais relevantes condições com o escopo de facilitar a sua compreensão pelo adquirente, sem prejuízo de estarem também previstas no texto do contrato, junto a outras condições.
A clareza dessas informações, se de um lado contribui para que o adquirente tenha conhecimento das mais importantes condições contratuais mediante a análise simplificada do instrumento, de outro, serve ao incorporador cuidadoso na sua elaboração como aliada em eventual discussão judicial que venha a ser estabelecida.